דוח בית סרוק לדוגמה
דוח מספר 1 | אלחי אזרד
2.7.2026 — תאריך הפקת הדוח
בית סרוק
השקיפות שלכם לפני החתימה
הסבר הצבעים
כלל הציונים בדוח מתבצעים על ידי 4 הצבעים הבאים.
בסוף הדוח מופיע ציון סיכום ציון מספר כולל.
ירוק — תקין
צהוב — דורש תשומת לב
כתום — בעייתי
אדום — בעיה חמורה
רמת כדאיות: גבוההדוח מספר 1 | אלחי אזרד
שמואל 5, שדרות
גוש2487
חלקה112
חדרים3
שטח205 מ"ר
תאריך הדוח2.7.2026
דו״ח זה מבוסס על מידע פומבי, נתונים שנמסרו על-ידי הלקוח ותיעוד מצולם שהועלה על-ידו, נכון למועד עריכתו. הדו״ח אינו מהווה ייעוץ משפטי, שמאי, הנדסי, תכנוני, מיסויי או פיננסי, ואינו תחליף לבדיקה מקצועית על-ידי גורם מוסמך. ממצאי הדו״ח הינם אינדיקטיביים בלבד ואינם מהווים התחייבות, ערבות או הבטחה לתוצאה עתידית. האחריות לביצוע בדיקות משלימות ולקבלת החלטות חלה על הלקוח בלבד.
סיכום מנהלים
✓
זיהוי הנכס: שמואל 5, שדרות, דו משפחתי, 3 חדרים, 205 מ"ר
●
עיקולים ושעבודים: אין עיקולים | יש הערת אזהרה | קיימת הערת אזהרה הרשומה לטובת מדינת ישראל (שטר 25120/2013/24 מיום 30/09/2013). יש לבדוק פרטים.
●
רישום והשוואות: שטח טאבו: 56.58 | פערים: שטח מוצהר 205 מ"ר, שטח רשום בטאבו 56.58 מ"ר — פער משמעותי של 148.4 מ"ר (262.3%) — נדרשת בדיקה.
●
מדד סוציו-אקונומי: אשכול סוציו-אקונומי 4/10
✓
שירותים ותחבורה: קופת חולים, מכולת, בתי ספר, גני ילדים, מתנ"ס, בתי כנסת, מרכזים מסחריים, תחנות תחבורה
✓
ניתוח תכנוני: 4/11/21: תכנית שיכון ציבורי - שדרות
✓
עסקאות ותמחור: מחיר מבוקש: 1,480,000 | ממוצע: 19,875 ₪ למ"ר | מומלץ: 1,400,000 | על בסיס 9 עסקאות השוואה באזור
✓
תשואה שנתית: תשואה ברוטו: 2.63 | טווח: 3100-3400
✓
עליית ערך 5 שנים: העלייה בשדרות נובעת מפיתוח תשתיות מואץ והטבות מס. הנכס הספציפי (205 מ"ר) נחשב חריג מאוד בגודלו לדירת 3 חדרים, ולכן מתומחר בפרמיה משמעותית.
90%
כיסוי בדיקות
80/100
ציון סופי
1זיהוי הנכס
תקיןעיר
שדרות
סוג נכס
דו משפחתי
כתובת
שמואל 5
שכונה
-
חדרים
3
קומה
-
גוש
2487
שטח מוצהר (מ"ר)
205
חלקה
112
תת חלקה
2
תאריך רכישה
-
בעלים רשומים
██████████████
מחיר מבוקש
₪ 1,480,000
2ניתוח נסח טאבו ועיקולים
דורש תשומת לב✓ לאעיקול
✓ לאשעבוד/משכנתא
✗ כןהערת אזהרה
✓ לאקרקע רמ"י
✓ לאהעברה לזרים
✓ לאתיקון תשריט
קיימת הערת אזהרה הרשומה לטובת הערה בדבר העברה לזרים לטובת מדינת ישראל (שטר 25120/2013/24 מיום 30/09/2013) - סעיף 4 י"ט לחוק רשות מקרקעי ישראל תש"ך 1960 וסעיף 2א לחוק מקרקעי ישראל תש"ך 1960. יש לבדוק פרטים.
3פרטי הנכס בטאבו
בעייתישטח בנייה בטאבו (מ"ר)56.58
הצמדותמחסן, חצר, ממ"ד
הצהרת מוכר205
פערים: שטח מוצהר 205 מ"ר, שטח רשום בטאבו 56.58 מ"ר — פער משמעותי של 148.4 מ"ר (262.3%). הצמדות בטאבו: קרקע כולל הקרקע מתחת לדירה וכל הבנוי עליה - שטח 205.82 מ"ר.
4מדד סוציו-אקונומי
בעייתיאשכול
4
אוכלוסייה
28,000
% אקדמאים
46
צמיחת אוכלוסייה שנתית
1
דירוג ארצי
180
הכנסה ממוצעת
15,000
צמיחת מחירים שנתית
2.6
השוואה לערים דומות:
| עיר | אשכול | צמיחת אוכלוסייה | צמיחת מחירים |
|---|---|---|---|
| עכו | 4 | 1.2 | 2.5 |
| טבריה | 3 | 0.9 | 2.3 |
| צפת | 3 | 0.7 | 2.1 |
פרופיל השכונה והרחוב: אשכול סוציו-אקונומי 4/10
5שירותים ותחבורה
תקין| סוג | שם | מרחק |
|---|---|---|
| קופת חולים | קופת חולים כללית | כ-500 מטר |
| מכולת | מחסני השוק | כ-450 מטר |
| בתי ספר | בית ספר יסודי הרא"ה | כ-600 מטר |
| גני ילדים | גן ילדים ממלכתי | כ-150 מטר |
| מתנ"ס | מרכז מסחרי מקומי | כ-400 מטר |
| בתי כנסת | בית כנסת קהילתי | כ-200 מטר |
| מקווה | מקווה | - |
| מרכזים מסחריים | צים אורבן שדרות (Urban Zim) | כ-1.5 ק"מ |
| תחנות תחבורה | תחנת אוטובוס מקומית - (תחנת רכבת שדרות כ-1.8 ק"מ) | כ-250 מטר |
6מצב תכנוני
דורש תשומת לבייעוד קרקעמגורים א'
תוכנית עתידיתכן
פירוט התוכנית4/11/21: תכנית שיכון ציבורי - שדרות
תאריך אישור30.6.93
מספר תכנית4/11/21
סטטוס תכניתבתוקף
מטרת התכניתמגורים, מסחרי, מגרש לבנין ציבורי, שטח ציבורי פתוח, דרך, דרך להולכי רגל (שביל), חניה פרטית, שטח עאינו ש"צ
הערות תכנוניות: כמסומן בתשריט. מגרשים מס' 800, 900 הכלתי בנויים, אינם שיכון ציבורי - שטחים אלה יירשמו ע"ש בעל הקרקע. הבניה על שטחים אלה כפופה למילוי הוראות כל דין. לא יוקמו גדרות בשטח התכנית ללא הסכמת הרשויות המוסמכות. שטח התכנית 172.143 דונם. מחוז: דרום, נפה: אשקלון, ישוב: שדרות.
סיכום תכנוני: תוכנית 4/11/21 "תכנית שיכון ציבורי - שדרות" — ייעוד: מגורים, מסחרי, מגרש לבנין ציבורי, שטח ציבורי פתוח, דרך, דרך להולכי רגל, חניה פרטית. לפי התב"ע האזורית ניתן להרחיב זכויות בנייה (כפוף להוצאת היתר) של עוד כ-100 מ"ר (על 2 קומות).
7עסקאות דומות ותמחור
תקיןתשואה שנתית (%)
2.75%
עליית מחירים בשנה האחרונה
20.83%
ציון יוקר (X/10)
3/10
מחיר אחרון
₪ 1,450,000
מחיר מומלץ למו"מ
₪ 1,400,000
ממוצע עסקאות
₪ 19,875
מחיר מבוקש
₪ 1,480,000
על בסיס 9 עסקאות השוואה באזור, מחיר ממוצע למ"ר (משוקלל קומה וזמן) עומד על כ-1,425,556 ₪. הממוצע חושב על קוטג' דו משפחתי כמו העסקה המוצעת.
עסקאות אחרונות באזור — מידע נדלן רשות המיסים
| תאריך | כתובת | מ"ר | חדרים | סוג נכס | גוש/חלקה | מחיר ₪ | מגמה |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 26/12/2024 | ישעיהו 66 | 70.42 | 3 | קוטג' דו משפחתי | 2487-93-1 | 1,100,000 | 17.6% ב-8.3 שנים |
| 10/04/2025 | ירמיהו 44 | 167 | 7 | קוטג' דו משפחתי | 2486-40-2 | 2,255,000 | 501.3% ב-15.1 שנים |
| 11/09/2024 | יואל 2 | 67.2 | 4 | קוטג' דו משפחתי | 2486-86-2 | 1,440,000 | — |
| 09/08/2024 | ישעיהו 76 | 46.77 | 3 | קוטג' דו משפחתי | 2487-91-2 | 1,270,000 | — |
| 03/05/2022 | נחום 30 | 91 | 6 | קוטג' דו משפחתי | 2487-151-2 | 1,300,000 | 300% ב-16 שנים |
| 11/04/2022 | שמואל 5 | 62.33 | 3 | קוטג' דו משפחתי | 2487-112-1 | 1,325,000 | 170.4% ב-11.7 שנים |
| 10/07/2022 | יונה 47 | 64.44 | 4 | קוטג' דו משפחתי | 2487-149-2 | 1,360,000 | 54.5% ב-6 שנים |
| 01/03/2021 | חבקוק 19 | 105 | 6 | קוטג' חד משפחתי | 2486-81-1 | 1,340,000 | 3.9% ב-1.2 שנים |
* הנתונים נלקחו ממידע נדלן רשות המיסים
8פוטנציאל תשואה
דורש תשומת לבתשואה גולמית2.63
שכירות חודשית₪ 3,250
טווח שכירות3100-3400
השכירות החודשית חושבה על פי אמצע הטווח שניתן. התשואה ברוטו המתקבלת היא 2.63%, מה שמעיד על תשואה יחסית נמוכה למשקיעים. ניתן להשיג תשואות יותר גבוהות בשדרות.
הערכה: תשואה בינונית לאזור
הערכה: תשואה בינונית לאזור
9עליית ערך 5 שנים (2020–2025)
תקין| רמה | ממוצע 2020 | ממוצע 2025 | עלייה כוללת | שנתי ממוצע |
|---|---|---|---|---|
| ממוצע עיר (כללי) | ₪ 600,000 | ₪ 900,000 | 50.00% | 10.00% |
| ממוצע שכונה | ₪ 640,000 | ₪ 960,000 | 50.00% | 10.00% |
| הנכס הספציפי | ₪ 1,150,000 | ₪ 1,720,000 | 49.57% | 9.91% |
היסטוריית מחירים: 2015: ₪440,000 | 2018: ₪520,000 | 2020: ₪600,000 | 2022: ₪780,000 | 2023: ₪820,000 | 2024: ₪860,000 | 2025: ₪900,000
ערך חזוי ל-5 שנים
₪ 2,000,000
העלייה בשדרות נובעת מפיתוח תשתיות מואץ והטבות מס. הנכס הספציפי (205 מ"ר) נחשב חריג מאוד בגודלו לדירת 3 חדרים, ולכן מתומחר בפרמיה משמעותית על פני הממוצע העירוני בשל שטח הרצפה הגבוה.
מקור: CBS (Lamas), Madlan, Nadlan.gov.il, Afik News
מקור: CBS (Lamas), Madlan, Nadlan.gov.il, Afik News
סיכום, דגלים והמלצות
90%
כיסוי בדיקות
רמת כדאיות: גבוהה
רמת כדאיות: גבוההדוח מספר 1 | אלחי אזרד
| סעיף | ממצא | ציון |
|---|---|---|
| עיקולים ושעבודים | הערת אזהרה קיימת | 🟠 |
| רישום והשוואות | פער שטחים משמעותי | 🟠 |
| סביבה וזיהוי נכס | תוכנית שיכון ציבורי בתוקף | 🟠 |
| מדד סוציו-אקונומי | אשכול סוציו-אקונומי נמוך | 🟠 |
| ניתוח תכנוני | תכנית בתוקף קיימת | 🟢 |
| עסקאות ותמחור | מחיר סביר יחסית לשוק | 🟢 |
| תשואה שנתית | תשואה נמוכה יחסית | 🟡 |
| עליית ערך | עלייה מתמשכת בעשור | 🟢 |
⚠️ הערת אזהרה על הנכס
קיימת הערת אזהרה הרשומה לטובת מדינת ישראל.
צעדים נדרשים להשלמת הבדיקה
משפטי
☐לבדוק פרטי הערת האזהרה
☐לבצע בדיקות נדרשות בטאבו
☐להבין מגבלות העברה - רמ"י והאם יש היטלים מצד רמ"י
☐האם היתר הבנייה כפוף לאישורי רמ"י
תכנוני
☐לבדוק את הזכויות הנוספות לבנייה
☐לאשר את השינויים עם הרשויות המוסמכות
כלכלי
☐לערוך בדיקות השוואת מחירים
☐לבחון את הכדאיות של התשואה
המלצת המערכת
לנכס זה קיימת הערת אזהרה משמעותית ויש לבדוק את כל הפרטים המשפטיים לפני רכישה. המחיר המבוקש הוא תקין יחסית לשוק המקומי, עם פוטנציאל לעליית ערך בעתיד. מומלץ להמשיך עם מו"מ ולהשיג הנחה מסוימת. עיקר החוזקה של העסקה היא עליית הערך הצפויה מהוצאת היתר והגדלת זכויות הבנייה. ובעיקר מכך שאין הרבה עסקאות של צמודי קרקע - שזה שוק שהולך ונעלם.
הופק על ידי מערכת בית סרוק | כל הזכויות שמורות לבית סרוק
הצהרה משפטית: דוח זה אינו מהווה שמאות, חוות דעת משפטית או תחליף ליעוץ מוסמך.
כל הנתונים המופיעים בדוח זה הינם אינדיקטיביים בלבד ואינם מחייבים מבחינה משפטית.
הלקוח מתבקש לבצע בדיקות נוספות ולהיוועץ במומחים לפני קבלת החלטות רכישה.
כל הנתונים המופיעים בדוח זה הינם אינדיקטיביים בלבד ואינם מחייבים מבחינה משפטית.
הלקוח מתבקש לבצע בדיקות נוספות ולהיוועץ במומחים לפני קבלת החלטות רכישה.
beit-sarok.co.il · 2.7.2026